Vergleichsmiete ist Maßstab
Wann die Bruttowarmmiete erhöht werden darf
Die Mietnebenkosten haben sich in den letzten Jahren erheblich erhöht. Nicht immer jedoch zahlt der Mieter solche Kosten getrennt von seiner Miete. Regelt der Mietvertrag keine Kostenübernahme durch den Mieter, so sind diese Beträge Bestandteil der Miete, man spricht z.B. von Bruttowarmmiete oder Bruttomiete. Das Landgericht Berlin [55 KB] hat mit einem rechtskräftigen Urteil vom 8. August 2008 zum Aktenzeichen 65 S 100/08 entschieden, wie ein Vermieter vorgehen muss, der eine solche Inklusivmiete erhöhen möchte. Gibt es in dem betreffenden Ort einen qualifizierten Mietspiegel mit der Angabe Nettokaltmieten, so hat der Vermieter aus der gezahlten Miete zunächst einen Anteil herauszurechnen, der den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen würde. Er hat dazu eine fiktive Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Nach dem Gesetz muss der Vermieter bei der Mieterhöhung ferner die sog. Kappungsgrenze beachten. Das Gericht hat hierzu entschieden, dass die Kappungsgrenze jedoch nicht 20% der fiktiv zu ermittelnden Nettokaltmiete beträgt, sondern die Kappungsgrenze ist anhand der vertraglich vereinbarten Miete zu ermitteln. Entscheidend ist also der im Mietvertrag oder bei späteren Erhöhungen aufgeführte Betrag. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es sich um eine Inklusiv-, Teilinklusiv- oder Nettomiete handelt. Auch wenn der Vermieter eine - fiktive - Grundmiete als von den Betriebskosten bereinigte Nettokaltmiete ermittelt hat, um die Vergleichbarkeit mit den in einem qualifizierten Mietspiegel angegebenen Nettokaltmieten herzustellen, ändert dies an der Berechnungsgrundlage für die Kappungsgrenze nichts. Das Gericht ergänzte zur Begründung, dass die „bereinigte“ Nettokaltmiete bzw. Grundmiete zwischen den Parteien nicht vereinbart ist. Die Herausrechnung der Betriebskosten allein zum Zwecke der Vergleichbarmachung der Miete mit den Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel ändert nichts daran, dass der Vermieter das Risiko der Betriebskosten trägt, weil die Betriebskosten mit der vereinbarten Miete abgedeckt werden müsse, was ihm andererseits einen größeren Spielraum bei der Mieterhöhung zulassen muss. Die begehrte Mieterhöhung darf dann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Wenn selbst die erhöhte Miete aber noch unter dem unteren Spannenwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt, so unterstellt der untere Spannenwert, dass alle Merkmalgruppen einer Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung in das Mietspiegelfeld negativ zu bewerten sind. Ob dies tatsächlich der Fall ist, muss nicht mehr geprüft werden, weil dies bereits zu Gunsten des Mieters Beklagten unterstellt werden kann.
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